Wie die Siedlung das Land frisst – und was dagegen hilft

Sie befällt ganze Landstriche. Wie ein Geschwür wuchert sie über Wiesen, überzieht Hügel, grassiert in den hintersten Tälern. Die Einfamilienhaus-Siedlung wütet in Österreich.

Ihre Symptome sind schwerwiegend. Die Siedlung erhitzt das Land, sie verursacht Verkehr, provoziert Überflutungen, bedroht Lebensräume für Tiere und Pflanzen. Sie gefährdet die Lebensmittelproduktion, lässt Ortskerne sterben – und ruiniert uns die Landschaft. Österreich steht kurz vor dem Kollaps.

Denn die Siedlung ist aggressiv. Sie breitet sich rasant aus. Jeden einzelnen Tag verlieren wir zwölf Hektar Agrar- und Naturland an die Siedlung und ihre Begleiterscheinungen – die Straßen, Gewerbeparks und Supermarkt-Parkplätze. Die Siedung frisst uns den Boden für immer weg. Sie ist chronisch. Ist die Siedlung einmal da, bleibt sie. In keinem anderen Land Europas ist sie virulenter als hier.

Einfamilienhaus-Teppiche und Chalet-Dörfer

Das Krankheitsbild ist eindeutig. Auf den Hügeln des Mühlviertels wachsen Gemeinden zusammen. Im Wiener Speckgürtel rollen Einfamilienhaus-Teppiche aus. Am Fuße des Arlbergs steht ein Chalet neben dem anderen. Aus Wiese, Wald und Weide wird Wohngegend. Das verändert unser Land wie keine andere geografische Entwicklung in den vergangenen Jahrzehnten. Die Expertise spricht von Zersiedelung.

Sie mahnt uns seit Jahren, attestiert uns einen bedenklichen Umgang mit der Siedlung. Doch es ändert sich nichts. Die Siedlung frisst sich weiter durch das Land. Das hat viel mit einer Partei zu tun – der ÖVP. Seit Ende der 1980er-Jahre trägt sie Regierungsverantwortung. Stoisch hält sie am Status Quo in der Raumordnung fest, verteidigt ihn auf allen politischen Ebenen – im Bund, in den Ländern, in den Gemeinden. Reformen blockt sie ab.

Denn Vorschläge, die grassierende Siedlung einzudämmen, gibt es genug.

Idee 1: Den Gemeinden die Widmungskompetenz nehmen

Der am meisten diskutierte Vorschlag stößt auf den größten Widerstand. In den Ohren der Volkspartei klingt er nach Blasphemie. Seine Umsetzung wäre eine Zäsur in der Bodenpolitik. Sie würde die Verantwortungen neu verteilen.

Verantwortlich für die Siedlung ist die kleinste Politebene des Landes, die Gemeinde. Sie entscheidet, wie Österreich aussieht. Bürgermeister:innen und Gemeinderät:innen haben die Hoheit über Grund, Boden und Landschaft. Doch wer sind die Menschen, die die Landschaft prägen?

Die österreichische Kommunalpolitik ist nicht besonders divers. In der Provinz ist der ältere Mann mit türkisem Parteibuch dominant. Nur sieben Prozent der 2.093 Bürgermeister:innen sind jünger als 40 Jahre. 89 Prozent sind Männer. 72 Prozent Mitglied bei der ÖVP. Selbst in den Gemeinderäten, in denen naturgemäß auch die Opposition sitzt, hat die ÖVP in manchen Bundesländern – etwa in Niederösterreich – die Absolute (52,69 Prozent). 74 Prozent der insgesamt 39.330 österreichischen Gemeinderät:innen sind Männer. In 40 Gemeinden sitzt gar keine Frau im Gemeinderat. Das Gemeinderats-Amt ist ein Ehrenamt. Kommunalpolitiker:innen sind Landwirt:innen, sie führen Unternehmen, arbeiten im Büro und im Supermarkt.

Die Masse macht das Kraut fett

Die Abende schlagen sie sich mit Sitzungen um die Ohren. Es geht um Mülltrennung, die kaputte Rutsche am Spielplatz, die Einstellung eines neuen Kindergärtners, die Förderung der Blasmusik – und um die Umwidmung einer Wiese. Sie soll für Einfamilienhäuser erschlossen werden. Warum auch nicht? Eine neue Siedlung spült Geld in die Gemeindekassa, macht Häuslbauer glücklich und das Kraut nicht fett.

Die allermeisten Widmungen sind Peanuts, wenige Quadratmeter Land. Isoliert betrachtet sind sie harmlos. Erst der Schritt zurück macht das Problem sichtbar: In ihrer Summe ergeben die vielen kleinen Siedlungen in den vielen kleinen Gemeinden einen enormen Flächenverbrauch.

Dieser Blick fehle den Gemeinden, sagen die Kritiker:innen. Sie wollen die Widmungskompetenz in die Hände einer übergeordneten Instanz legen. Raumplaner:innen sollen für die Raumplanung verantwortlich sein, nicht die Teilzeit-Provinzpolitiker:innen.

Bayern als Vorbild

Verfechter:innen der Idee bringen gerne Bayern als Beispiel. In Süddeutschland haben Gemeinden nichts mit der Flächenwidmung am Hut. Hier entscheiden die Kreisämter, wer wo bauen darf. Sie planen über Gemeindegrenzen hinaus, haben ganze Gebiete im Blick. Neubauflächen genehmigen sie nur neben bestehenden Siedlungen. Das sieht man der Landschaft an. Die Orte ruhen geschlossen zwischen den Feldern. „In Bayern sind die Dörfer wie Kuhfladen auf einer Wiese verteilt. In Österreich aber hat die Kuh Durchfall gehabt, viele kleine Spritzer überziehen das Land“, zog der Salzburger Naturschützer Winfried Herbst einmal den Ländervergleich.

In Österreich treiben die Neos den Vorschlag voran. Erst vor wenigen Tagen sprach sich die pinke Spitzenkandidatin Beate Meinl-Reisinger in den Bezirksblättern dafür aus, die Widmungskompetenz einer professionellen Fachstelle auf Bezirksebene zu übertragen. Der Grüne Sozialminister Johannes Rauch schlug 2022 in dieselbe Kerbe. „Ich halte es für einen Irrtum der Geschichte, dass die Gemeinden über die Flächenwidmung entscheiden”, sagte er gegenüber dem Standard – und entfachte einen Schlagabtausch mit der ÖVP.

Bürgermeister:innen sind „zu nahe dran an den lokalen Interessenlagen, um sich gegen kommerzielle Ansprüche wehren zu können“, so Rauch weiter. Was er meint, ist die Dynamik der Gruppe. Bürgermeister:innen und Gemeinderät:innen sind Teil der Gemeinde. Sie leben hier, gehen einkaufen und zum Stammtisch. Sie haben Freunde, Verwandte, Schulkammerad:innn in der Gemeinde. Sie sind nicht unabhängig, so die Kritik. Sie widmen um, bevor sie ihre Leute vor den Kopf stoßen. Das treibe den Flächenverbrauch an.

Der Gemeindebund blockt ab

Die ÖVP argumentiert genau umgekehrt. Die Ortskundigkeit der Ortschefs sei ein Gewinn. Sie kennen Land und Leute, wissen, wo es Lücken im Siedlungsgebiet gibt, welchen Leerstand man aktivieren könnte, wer wo und wie leben möchte. „Die Bürgermeisterinnen und Bürgermeister sind am nächsten dran, wenn es um die Gestaltung des unmittelbaren Lebensumfeldes der Bürgerinnen und Bürger geht“, konterte Alfred Riedl (ÖVP) Rauchs Vorstoß. Wer das ändern wolle, greife die Gemeindeautonomie an, das werde man „niemals akzeptieren“. Riedl war damals Präsident des Österreichischen Gemeindebundes. Die Interessenvertretung der Gemeinden ist seit jeher fest in der Hand der ÖVP.

Im Februar 2024 trat Riedl zurück. Er war als Bürgermeister der niederösterreichischen Gemeinde Grafenwörth selbst über eine Widmung gestolpert. Doch auch sein Nachfolger, Johannes Pressl (ÖVP), verteidigt die Kompetenz der Kommune in der Widmungsfrage. „Es ist nicht so, dass die Gemeinden autonom entscheiden. Sie müssen sich an die Raumordnung der jeweiligen Bundesländer halten“, sagt Pressl zur WZ und verweist auf die übergeordnete Rolle der Länder. Das Problem: Anders als in Bayern hat die übergeordnete Raumplanung in Österreich große Lücken. In Oberösterreich erfasste sie 2021 nur zehn Prozent des Bundeslandes. Den Flächenverbrauch dämmt das nicht ein. Der Einfamilienhaus-Siedlung ist das egal. Sie wächst weiter.

Idee 2: Der Widmungsstopp und Rückwidmung

Stoppen könnte sie der Widmungsstopp – also ein rigides Aus für alle Neuwidmungen. Keine Angst, der Traum vom Haus im Grünen platzt damit nicht. Viele Gemeinden verfügen über einen beachtlichen Baulandüberhang, also Gründe, auf denen gebaut werden darf, es aber niemand tut.

„Etwa 20 Prozent des Baulandes in Österreich sind nicht verbaut“, sagt Arthur Kanonier, Raumplaner an der TU Wien. Über die größten Baulandreserven verfügt das Burgenland. 33 Prozent der gewidmeten Flächen liegen hier brach. Selbst im dichten Wien sind es 7,7 Prozent. „Wir haben genügend Bauland“, sagt auch die Raumplanerin Gaby Krasemann. „Umwidmungen sind nicht mehr nötig.“ Ohne eine einzige Widmung könnten tausende Häuser gebaut werden.

Aus Bauland wird Grünland

Allerdings sind diese Flecken oft nicht die schönsten im Ort. Unattraktive Wiesen neben der Bundesstraße, auf denen niemand leben will. Hier kann der sogenannte Flächenausgleich helfen. Die Idee ist einfach: Wird Grünland zu Bauland, muss Bauland zu Grünland werden. Klar, den Eigentümer:innen des Baulands wird das nicht gefallen. Ihre Gründe verlieren an Wert. Sie verlieren Geld. Geld, das ihnen eine Widmung ohne eigene Leistung bescherte. Ist es legitim, es ihnen wieder zu entziehen? Die Frage wird Konflikte entfachen.

Sie müssen geführt werden. Denn Rückwidmungen sind laut Kanonier unumgänglich. „Die Dinge haben sich deutlich geändert. Planungsfehler aus der Vergangenheit müssen korrigiert werden“, sagt er zu WZ. „Wir brauchen Kaltluftschneisen und hochwertige Böden. Die Ernährungssicherheit muss gewährt sein.“

Auch Gemeindebund-Präsident Pressl will brachliegendes Bauland mobilisieren – und setzt auf sogenannte Baulandoptionsverträge. Sie werden zwischen Grundbesitzer:innen und Gemeinden abgeschlossen. „Eigentümer müssen sie im Gegenzug für eine Widmung unterzeichnen“, sagt Pressl. Sie werden vertraglich verpflichtet, die Gründe innerhalb von zwei Jahren zu bebauen. Bauen sie nicht, kann die Gemeinde das Grundstück zu einem angemessenen Preis selbst kaufen. Das soll Grundstücksspekulation eindämmen.

Ein Widmungsstopp ist für Pressl undenkbar. „Das wäre standortschädlich“, sagt er. Gemeinden müssten weiterentwickelt werden. Die Partei der Bürgermeister:innen hält ihren Bürgermeister:innen die Stange. An der Macht der Gemeinden lässt sie niemanden rütteln.

Idee 3: Mehr Kompetenz für den Bund

Auch nicht den Bund. Der Bund hat in Österreich kaum Einfluss auf die Raumplanung. Das Parlament hat mit der Siedlung nichts zu tun. Die Neos wollen das ändern. Sie fordern klare Vorgaben für die Gemeinden.

Der Bund soll verbindlich vorschreiben, wieviel Land pro Jahr verbraucht werden darf. Das kennen wir schon. Bereits im Jahr 2002 – vor 22 Jahren – wollte die Regierung den Bodenverbrauch auf die berühmten 2,5 Hektar pro Tag einschränken – bis 2010. Heute liegt er bei zwölf Hektar. Auch das aktuelle Regierungsprogramm verspricht eine Reduktion auf 2,5 Hektar. Doch die Verhandlungen über eine gemeinsame Bodenschutzstrategie scheiterten im Frühjahr grandios.

Denn die ÖVP wollte plötzlich nichts mehr vor einer 2,5-Hektar-Grenze wissen. Der grüne Koalitionspartner schäumte. Und war machtlos. Die ÖVP rückte mit all ihren Kalibern aus. Der Gemeindebund stellte sich genauso quer wie die türkisen Länder und Teile der Bundesregierung. Neben dem Bodenschutz gebe es „noch viele weitere berechtigte Anliegen“ der Bevölkerung, richtet die niederösterreichische Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner (ÖVP) Vizekanzler Werner Kogler (Grüne) in einem offenen Brief aus. Die 2,5-Hektar-Grenze könne „eine Bremse sein“ für das Wirtschaftswachstum, sagte Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP).

Der Streit endete mit einem Alleingang. Die Länder beschlossen eine neue Bodenschutzstrategie ohne verbindliches Ziel – und ohne Bund. „Das ist keine Strategie, das ist Papiertigerei“, sagte Kogler. Landwirtschaftsminister Norbert Totschnig (ÖVP) freute sich trotzdem über den „überparteilichen Konsens“.

Alles für das Haus mit Garten

Die ÖVP hat sich von ihrem eigenen Regierungsprogramm distanziert. In ihrem aktuellen Wahlprogramm kommt der Bodenschutz erst gar nicht vor. Ganz im Gegenteil. Die ÖVP fördert die Siedlung. Sie will einen „staatlich besicherten Wohnbaukredit auf das erste Eigenheim“ und einen „Zinsabsatzbetrag für Wohnbaukredite“ einführen. Außerdem sollen „alle Gebühren auf das erste Eigenheim“ abgeschafft werden, wie es im „Österreich Plan“ der Volkspartei heißt.

Plan gegen die Siedlung gibt es keinen. Die ÖVP hat keine Ideen, wie sie die Siedlung stoppen kann. Will sie auch gar nicht. Sie soll wachsen und gedeihen. Vor allem im Wahlkampf. Die ÖVP will nicht Spielverderberin sein, nicht sagen, dass es so nicht weiter geht. Nicht sagen was los ist: Die Einfamilienhaus-Siedlung grassiert in Österreich.